OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(y350开头的身份证是哪里的uán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产350开头的身份证是哪里的业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧350开头的身份证是哪里的急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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